एक NRI के तौर पर भारतीय प्रॉपर्टी बेचना एक कठोर तथ्य समझ लेने के बाद सीधा है: खरीदार कानूनी रूप से पूरी बिक्री मूल्य पर TDS काटने के लिए बाध्य है, सिर्फ़ आपके मुनाफे पर नहीं — और उस 1% से कहीं ज़्यादा दर पर जो रेजीडेंट विक्रेता पर लगती है। इसे ग़लत किया तो आपके पैसे का बड़ा हिस्सा साल भर तक टैक्स विभाग के पास पार्क रहता है। यह गाइड रेट, वह सर्टिफिकेट जो ज़्यादा रोक ठीक करता है, आप क्या repatriate कर सकते हैं, और जो दस्तावेज़ आपको चाहिए होंगे, समझाती है। नियम जून 2026 तक के हैं; लेन-देन से पहले मौजूदा कानून और रेट की पुष्टि करें।
NRI प्रॉपर्टी बिक्री पर TDS रेट
TDS रेट इस पर निर्भर करता है कि आपने प्रॉपर्टी कितने समय रखी:
| होल्डिंग अवधि | गेन प्रकार | बेस TDS रेट | प्रभावी (सरचार्ज + सेस के साथ) |
|---|---|---|---|
| 24 महीने से ज़्यादा | लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) | 20% | ~20.8% – 23.92% |
| 24 महीने या कम | शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (STCG) | स्लैब रेट | ~30%+ तक |
प्रभावी रेट बिक्री मूल्य के साथ बदलते हैं क्योंकि ऊंची रकम पर सरचार्ज बैंड लागू होते हैं। जून 2026 तक — मौजूदा सरचार्ज स्लैब और किसी भी बजट बदलाव को सत्यापित करें।
अहम बात, खरीदार यह ग्रॉस बिक्री राशि पर काटता है, भले ही आपका असली टैक्स सिर्फ़ कैपिटल गेन पर हो। ₹2 करोड़ की लॉन्ग-टर्म बिक्री पर, यह करीब ₹41–48 लाख पहले ही रोक लिया जाता है — आम तौर पर असली देय टैक्स से कहीं ज़्यादा।
समाधान: एक धारा 197 लोअर-डिडक्शन सर्टिफिकेट
ज़्यादा रोक का समाधान बिक्री से पहले धारा 197 के तहत Lower / Nil Deduction Certificate के लिए आवेदन करना है। आप Form 13 ऑनलाइन भरते हैं, एक्विज़िशन की लागत, इंडेक्सेशन और किसी धारा 54/54EC पुनर्निवेश योजना के साथ; फिर Assessing Officer पूरी कीमत के बजाय आपके असली गेन पर TDS प्रमाणित करता है। खरीदार कम प्रमाणित रकम काटता है। यह एक कदम लाखों को साल भर फंसाने और अपने पैसे को काम में रखने के बीच का अंतर है — जल्दी आवेदन करें, क्योंकि प्रोसेसिंग में हफ़्ते लगते हैं।
आप कितना repatriate कर सकते हैं?
जिस NRO अकाउंट में रकम आती है, उससे एक NRI USD 1 million प्रति वित्त वर्ष तक repatriate कर सकता है, बशर्ते टैक्स भर दिए गए हों और एक चार्टर्ड अकाउंटेंट आपके Form 15CA के साथ Form 15CB भरे। अगर प्रॉपर्टी मूल रूप से NRE/FCNR अकाउंट से रूट किए विदेशी फंड से खरीदी गई थी, तो उस मूल निवेश का repatriation ज़्यादा उदार है। रकम हमेशा पहले NRO अकाउंट में आती है — क्यों, यह हमारे NRE बनाम NRO गाइड में देखें।
दस्तावेज़ चेकलिस्ट
- टाइटल दस्तावेज़ — सेल डीड, पिछली टाइटल चेन, एनकंब्रेंस सर्टिफिकेट।
- पहचान — PAN, पासपोर्ट, OCI/PIO कार्ड या वीज़ा।
- धारा 197 सर्टिफिकेट — अगर मिला हो, तो एक कॉपी खरीदार को दें।
- Forms 15CA और 15CB — रकम repatriate करने के लिए (CA-प्रमाणित)।
- क्रेडिट के लिए NRO बैंक अकाउंट प्रूफ।
- Power of Attorney — रजिस्टर्ड, अगर आप व्यक्तिगत रूप से उपस्थित नहीं हो सकते।
- पुनर्निवेश प्रूफ — धारा 54 (नया मकान) या 54EC (बॉन्ड) छूट के लिए।
गेन पर टैक्स बचाना
लॉन्ग-टर्म गेन को धारा 54 (भारत में कोई और रिहायशी मकान खरीदें) या धारा 54EC (छह महीने के भीतर NHAI/REC बॉन्ड में ₹50 लाख तक) के तहत पुनर्निवेश करके घटाया या खत्म किया जा सकता है। इन्हें धारा 197 आवेदन में क्लेम करें ताकि ये स्रोत पर TDS भी काटें। आपकी बाकी भारतीय इनकम पर गेन के साथ कैसे टैक्स लगता है — और DTAA तथा RNOR कैसे फिट होते हैं — इसके लिए हमारा NRI टैक्स स्लैब गाइड पढ़ें।